Dans un marché parisien où le mètre carré dépasse souvent les 10 000 €, voir apparaître des biens affichés à des prix aussi bas a de quoi faire sourciller. Pourtant, ces montants correspondent à une mise à prix, volontairement très attractive, décidée par un juge.
Des prix bien réels
Pourquoi des prix si bas ? Parce que le logement est vendu dans un cadre judiciaire : le propriétaire n’a pas pu rembourser ses dettes (banque, syndic…), ou un conflit bloque la vente (succession, indivision, séparation). Le juge ordonne alors une vente forcée afin de rembourser les créanciers. Ces ventes ont lieu exclusivement au tribunal judiciaire.
Le secret derrière ces prix dérisoires
Contrairement à une vente classique, il n’y a pas de prix de réserve. Le bien peut donc être adjugé à un montant 15 à 35 % inférieur à sa valeur réelle, parfois davantage si peu d’acheteurs se positionnent. Autre surprise : tout le monde peut participer. Pas besoin d’être investisseur chevronné. Environ 80 % des acheteurs sont des particuliers, souvent primo-accédants ou simples Parisiens à l’affût d’une opportunité hors marché.
Ce que ces ventes ont de différent (et qu’il faut absolument savoir)
Quelques règles s'imposent ! Un avocat est obligatoire. Pas de notaire : un avocat vous représente, enchérit pour vous et sécurise juridiquement l’achat. Les visites sont très encadrées : une ou deux visites maximum, groupées, à date fixe.
Pas de négociation, pas de contre-visite, aucun retour en arrière possible. Pas de délai de rétractation, pas de clause suspensive de prêt. Si vous gagnez l’enchère, vous devez payer. À défaut, vous risquez les fameuses folles enchères, une sanction financière dissuasive.
Comment trouver ces biens avant tout le monde
Il n’existe pas de site officiel de l’État recensant ces ventes. En revanche, la plateforme Vench centralise près de 98 % des ventes judiciaires en France, avec toutes les infos clés : mise à prix, date d’audience, visites et documents juridiques.
Pour enchérir, il faut donner mandat à un avocat et fournir un chèque de banque de 10 % de la mise à prix. Ensuite, il faut attendre l’audience : si personne ne surenchérit pendant 90 secondes, le bien est remporté. Puis vient le délai légal de 10 jours, durant lequel n’importe qui peut surenchérir de 10 %. Passé ce délai, l’achat est définitif.
Le vrai budget
Un appartement à 40 000 € ne coûte pas vraiment 40 000 €. Il faut ajouter 10 à 15 % de frais pour couvrir frais de justice, taxes, honoraires d’avocat. Bonne nouvelle cependant : un crédit bancaire est possible, à condition d’anticiper et de bien expliquer ce type d’achat à sa banque.
Ces ventes qui font rêver à Paris
Quelques exemples très concrets de ventes à venir :
Paris 3e – 24 m²
Mise à prix : 10 000 €
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Paris 13e – 99 m²
Mise à prix : 40 000 €
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Paris 16e – 58 m²
Mise à prix : 220 000 €
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Acheter un appartement à prix mini à Paris, c’est donc possible. Mais ce n’est ni magique, ni sans risque. Les ventes aux enchères judiciaires demandent préparation, sang-froid et accompagnement juridique. Pour ceux qui s’y prennent bien, elles restent l’un des rares moyens d’acheter en dehors des prix délirants du marché parisien !